Construtoras não podem cobrar juros antes da entrega das chaves do imóvel, decide STJ

Min. Rel. Luis Salomão

As construtoras que negociam imóveis na planta não podem cobrar juros sobre as parcelas pagas pelo promitente comprador antes da entrega das chaves. A decisão é da 4ª Turma do STJ, ao julgar recurso com o qual a Construtora Queiroz Galvão pretendia desobrigar-se de devolver em dobro os juros pagos por cliente, residente em Campina Grande (PB). A construtora já ingressou com o recurso de embargos de divergência. Invocou, em sustento, uma outra decisão - em sentido contrário - da 3ª Turma.

A cobrança dos juros antes da entrega do imóvel era prática comum entre as construtoras, mas começou a ser limitada após o surgimento do Código de Defesa do Consumidor, em 1990, que considera nulas as cláusulas de contrato tidas por abusivas.

Em 2001, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça editou portaria declarando abusiva qualquer cláusula "que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves". Em 1997, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios firmou com 27 construtoras um termo de ajuste que proibia esses juros.

No caso julgado pela 4ª Turma, a compradora havia sido obrigada em contrato a pagar correção monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores ao recebimento do imóvel, a chamada “poupança”.

Ela ingressou judicialmente com pedido de revisão do contrato e devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, tendo vencido em primeira e segunda instâncias, na Justiça da Paraíba. A construtora apresentou recurso especial ao STJ.

“Não impressiona a alegação de que a construtora capta recursos no mercado financeiro para a construção do empreendimento, pagando juros que devem ser repassados ao comprador do imóvel”, afirmou o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, ressaltando que “todos os custos da obra – inclusive os decorrentes de financiamento realizado pela construtora – estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao público”.

Para o relator, a cobrança de juros durante a obra, antes da entrega das chaves, é descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do promitente comprador e este nem sequer tem o gozo do imóvel. “O que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo”, disse o ministro.

O julgado do STJ concluiu que, “se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo”.

Nos embargos de divergência que estão em tramitação no STJ, alega a construtora embargante que o julgado da 4ª Turma diverge do entendimento  assentado pela 3ª Turma, no julgamento do REsp nº 379.941/SP. Nele, o relator, ministro Carlos Alberto Menezes Direito  (já falecido) afirma que "inexiste abusividade na cláusula contratual que estipulou a cobrança de juros compensatórios em percentual simples de 1% cento ao mês, antes da entrega do imóvel". Essa decisão é de 2 de dezembro de 2002.

(REsp nº 670117).